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个人名义还是公司名义购房,各有利弊(2017/01/05)

在美国投资房产,可以以个人名义,也可以用公司的名义。用个人名义由于手续相对简单,手续费用较低,报税简单,许多人在购买自住且金额不大的房子时,会选择以个人名义买房。但以公司名义买房,也是有益处的。本文就详细介绍下在美国投资房产的几种方式,供大家参考。

一、个人所有权

优点:
1、 最简单的所有权形式,管理成本低,所牵涉到的书面作业量也最少;
2、若在过去五年内住满两年后出售,可享有$25万(单身)至$50万(已婚)的免税额;
3、若持有超过一年,出售房地产时能享受到长期利得税率15%

缺点:
1、 业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任,比如访客在房产内受到伤害,起诉的是业主;
2、 出租房产的收入需按30%纳税;
3、 根据外国投资房地产税法(FIRPTA),外国人在美出售30万美元以上房产,联邦要预扣15%房屋售价,加州政府要预扣3.33%房屋售价,总计预扣房屋售价的18.33%。
4、遗产税高。如父子都是遗产税纳税居民,可享受的终生免税额有545万美元(2016年),超额部分按40%的税率纳税;而非美国遗产纳税居民若在有生之年将房产赠与子女,除了每个受赠人有14000美元的免税额,其余超出部分根据赠与时的价值,按20%~40% 税率缴纳赠与税,其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税;非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承,则只享有7万美元的免税额,其余超出部分根据离世时的价值,按26%~40% 税率缴纳遗产税,其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税。

二、公司所有权

优点
1、可以规避风险,达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东,也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外,其余个人资产很多的人。
2、可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。
3、便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大,个人的资金不够,需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房,用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面,更方便。
4、比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。

缺点
1、以公司名义买房手续较为繁琐,费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司,然后要请会计师申请美国报税号,做财务报表和年终报税等。
2、以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说,需要报税交费。而在此基础上,盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。
3、公司买房基本属于投资类型,因此不能享受个人的25万免税额。
4、在卖房时,个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大,分别为最高20%和35%


           






   


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