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有关美国租赁收入报税 (2013-4-12 10:51:42)


外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。
一般而言,如果满足以下情况,非居民外籍人士需要申报美国税表:
1.非居民外籍人士在美国想或从事贸易
2.非居民外籍人士没有在美国从事贸易,但是拥有美国收入,且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款
3.上述1,2项所提及非居民外籍人士的代表人
4.非居民外籍人士的遗产或信托受托人
5.代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人

非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类:
1.与美国有关联的贸易收入所得
2.固定的,预知的,年度的,或者周期性的美国收入

对于出租房产所得而引起的税务
如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入,可以根据美国税法第871(d)条例,将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产,石油,天然气,或其他自然资源的使用费。同时,房产的出售或交换也包括在内。
如果作出此选择,房产相关的开销可以相应抵扣,只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税是提交一份相应的申明给美国国税局。
税率
以下是2011年联邦个人所得税率,以单身为例:
10% $0 - $8,500
15% $8,500 - $34,500
25% $34,500 - $83,600
28% $83,600 - $174,400
33% $174,400 -$379,150
35% $379,150 +
因此,当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时,便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。
假设一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有3万6千美金,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为1万6千美金,符合10% 及15%两段等级税率,以2011年单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。
同时,出租房产所得的净收入也需要向所在州申报个人所得税。不同州的州税也不同。因此,在通常情况下,如果非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表,一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日,申报上一年度一月至十二月的个人所得。

入不敷出亦要报税
有时候当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,即使个人所得税为零,仍然需要作出申报。
假设一年的租金收入有1万2千美金,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净亏损为8千美金。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。

(本文由美國鑫成财务会计管理顾问公司提供)
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